Αγορά κατοικίας στην Ελλάδα: τα βήματα και τα έξοδα

Ο ΑΦΜ και ο τραπεζικός λογαριασμός

Κάθε αγοραστής, Έλληνας ή αλλοδαπός, χρειάζεται πρώτα ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ, από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, την ΑΑΔΕ). Για όποιον ζει στο εξωτερικό, η ΑΑΔΕ δέχεται την αίτηση μόνο ηλεκτρονικά, μέσω της πύλης myAADE, από τον ίδιο τον ενδιαφερόμενο ή από κάποιον εξουσιοδοτημένο να ενεργεί για λογαριασμό του, και στη συνέχεια ταυτοποιεί τον ενδιαφερόμενο ή τον εκπρόσωπό του, σε ΔΟΥ ή με βιντεοκλήση μέσω του myAADElive, που είναι μάλλον ο ευκολότερος από τους δύο δρόμους.

Ακολουθούν τα χρήματα. Το τίμημα μιας κατοικίας καταβάλλεται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής, και συμβόλαιο που δεν το αναφέρει δεν μεταγράφεται (άρθρο 50 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, ν. 5219/2025), γι' αυτό οι περισσότεροι αγοραστές ανοίγουν λογαριασμό σε ελληνική τράπεζα, ενώ ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος τους λένε ποια αποδεικτικά για την προέλευση των χρημάτων χρειάζονται. Στους αγοραστές του εξωτερικού η Greca House προσφέρει βοήθεια με τον ΑΦΜ, τον τραπεζικό λογαριασμό, το πληρεξούσιο (το οποίο, όπως εξηγεί ο οδηγός της για αγοραστές από το εξωτερικό, υπογράφεται σε ελληνικό προξενείο ή ενώπιον συμβολαιογράφου στο εξωτερικό με επισημείωση της Χάγης) και τις πρώτες επισκέψεις από απόσταση.

Οι έλεγχοι πριν από τη δέσμευση

Πριν από οποιαδήποτε προκαταβολή, δύο επαγγελματίες εξετάζουν το ακίνητο για λογαριασμό σας. Ένας δικός σας δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους, τυχόν υποθήκες ή άλλα βάρη και την εγγραφή του ακινήτου στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. Ένας μηχανικός, επιπλέον, ελέγχει τη νομιμότητα του κτιρίου: ο νόμος απαιτεί βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις (ν. 4495/2017, άρθρο 83), και ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή, όπου ισχύει ακόμη, αυτή τη βεβαίωση.

Από την πλευρά του πωλητή απαιτούνται δύο ακόμη έγγραφα. Για την πώληση χρειάζεται Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ, άρθρο 12 του ν. 4122/2013), ενώ ο πωλητής χρειάζεται από την ΑΑΔΕ το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, που βεβαιώνει ότι το ακίνητο περιλαμβανόταν στις δικές του δηλώσεις ΕΝΦΙΑ για τα πέντε έτη πριν από το συμβόλαιο (ή για έξι, μαζί με το τρέχον, μόλις εκδοθεί ο ΕΝΦΙΑ του έτους). Η Greca House δεν αντικαθιστά κανέναν από αυτούς τους επαγγελματίες: συντονίζει τον δικηγόρο, τον μηχανικό, τον συμβολαιογράφο και τον λογιστή και παρακολουθεί το χρονοδιάγραμμα, ενώ τις νομικές και φορολογικές συμβουλές τις δίνουν εκείνοι.

Φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος και Κτηματολόγιο

Όταν η τιμή και οι όροι συμφωνηθούν γραπτώς (συχνά με προκαταβολή ή προσύμφωνο, που καλό είναι να διαβάσει πρώτα ο δικηγόρος σας), ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης στην εφαρμογή myPROPERTY της ΑΑΔΕ και τη στέλνει στις θυρίδες αγοραστή και πωλητή στο myAADE. Εκείνοι την αποδέχονται, και ο φόρος καταβάλλεται μέσα σε τρεις εργάσιμες ημέρες από την υποβολή της δήλωσης (ή από την έκδοση της πράξης προσδιορισμού του φόρου) και πριν από το συμβόλαιο.

Για τις περισσότερες μεταπωλήσεις κατοικιών ο φόρος ανέρχεται σε 3 τοις εκατό επί της φορολογητέας αξίας (της τιμής ή της αντικειμενικής αξίας, αν αυτή είναι μεγαλύτερη), με δημοτική επιβάρυνση 3 τοις εκατό επί του φόρου, ενώ τα νεόδμητα ενδέχεται να υπάγονται σε ΦΠΑ και η πρώτη κατοικία μπορεί να απαλλάσσεται, εντός ορίων, για ορισμένες κατηγορίες αγοραστών (μεταξύ τους οι Έλληνες και οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ) που ζουν στην Ελλάδα ή θα εγκατασταθούν εδώ μέσα σε δύο χρόνια.

Ο συμβολαιογράφος, που αμείβεται σύμφωνα με επίσημη κλίμακα (ΚΥΑ 111376/2011), πλέον ΦΠΑ 24 τοις εκατό, συντάσσει έπειτα το συμβόλαιο. Για την καταχώρισή του στο Κτηματολόγιο καταβάλλονται αναλογικό τέλος επί της αξίας και μικρά πάγια τέλη, όπως τα ορίζει απόφαση της 12ης Ιανουαρίου 2026 (κατά τον υπολογιστή της Greca House, 6 τοις χιλίοις όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο και 5 τοις χιλίοις στα παλαιά υποθηκοφυλακεία).

Ένα παράδειγμα με αριθμούς

Για μια μεταπωλούμενη κατοικία που αγοράζει φυσικό πρόσωπο έναντι 250.000 ευρώ, σε τιμή όχι χαμηλότερη από την αντικειμενική της αξία, ο υπολογιστής εξόδων αγοράς της Greca House (με τους συντελεστές που ίσχυαν στις 30 Σεπτεμβρίου 2026) δίνει φόρο μεταβίβασης 7.500 ευρώ, δημοτική επιβάρυνση 225 ευρώ, 1.523 ευρώ για την καταχώριση στο Κτηματολόγιο, αμοιβή συμβολαιογράφου 1.890 ευρώ κατά την κλίμακα και 454 ευρώ ΦΠΑ επί της αμοιβής, δηλαδή 11.592 ευρώ επιπλέον της τιμής (περίπου 4,6 τοις εκατό). Πρόκειται για εκτίμηση και όχι για φορολογική συμβουλή: η γραπτή προσφορά του συμβολαιογράφου αντικαθιστά το ποσό της κλίμακας, ενώ οι αμοιβές του δικηγόρου, του μηχανικού και του μεσιτικού γραφείου δεν περιλαμβάνονται, γιατί δεν τις ορίζει καμία διάταξη.

Στην έρευνα της Greca House, με στιγμιότυπο της 1ης Οκτωβρίου 2026 (ζητούμενες τιμές, όχι τιμές πώλησης), 95 από τα ακίνητά της είχαν τιμή από 200.000 έως 300.000 ευρώ. Από αυτά, τα 71 ήταν διαμερίσματα με διάμεσο εμβαδόν 75 τ.μ., ενώ το διάμεσο έτος κατασκευής των κατοικιών αυτού του εύρους ήταν το 1981. Μαζί με την έκθεση Τι αγοράζουν 250.000, 400.000 και 800.000 € στην Ελλάδα δημοσιεύονται η μέθοδος και τα μεγέθη των δειγμάτων, καθώς και αρχεία CSV που ο καθένας μπορεί να επαναχρησιμοποιήσει με άδεια Creative Commons.

Μία αλλαγή έχει ανακοινωθεί αλλά δεν έχει γίνει ακόμη νόμος. Τον Σεπτέμβριο του 2026 η κυβέρνηση παρουσίασε φόρο μεταβίβασης 15 τοις εκατό για κατοικίες που αγοράζουν πολίτες χωρών εκτός ΕΕ και ΕΟΧ (με εξαίρεση τους ομογενείς και τους επί μακρόν διαμένοντες), ο οποίος, όπως δήλωσε ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, θα ισχύσει από την 1η Ιουλίου 2027 και μόνο για φυσικά πρόσωπα. Όταν η Greca House έλεγξε τελευταία φορά, στις 8 Οκτωβρίου 2026, δεν είχε δημοσιευθεί νόμος, γι' αυτό το παράδειγμα εφαρμόζει τον ισχύοντα συντελεστή 3 τοις εκατό.

Η μεσιτική αμοιβή

Ο μεσίτης ακινήτων στην Ελλάδα εργάζεται με γραπτή σύμβαση μεσιτείας, και η μεσιτική αμοιβή, ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και χωρίς κατώτατο νόμιμο όριο, ορίζεται στη σύμβαση ως ποσό ή ως ποσοστό (ν. 4072/2012, άρθρο 200). Το συμβόλαιο περιλαμβάνει έπειτα υπεύθυνη δήλωση για το αν μεσολάβησε μεσίτης και, αν ναι, τα στοιχεία του και την αμοιβή του. Ο υπολογιστής της Greca House προσθέτει μεσιτική αμοιβή μόνο από γραπτή προσφορά, και ο οδηγός του γραφείου συστήνει να ζητήσετε μία από κάθε επαγγελματία (δικηγόρο, μηχανικό, συμβολαιογράφο και μεσίτη) ήδη από την αρχή.

Πόσο διαρκεί και πού μπαίνει η Greca House

Καθορισμένη διάρκεια για ολόκληρη την αγορά δεν υπάρχει, αφού αγοραστής και πωλητής συμφωνούν γραπτώς το χρονοδιάγραμμα, και ο ρυθμός φαίνεται να εξαρτάται κυρίως από τα έγγραφα: ο ΑΦΜ, οι έλεγχοι πριν από κάθε δέσμευση, ο φόρος, και ύστερα το συμβόλαιο και το Κτηματολόγιο. Το μεγαλύτερο μέρος της διαδικασίας μπορεί να προετοιμαστεί από το εξωτερικό.

Η Greca House, μεσιτικό γραφείο στην Αθήνα από το 2008 (συνεχίζει τη μεσιτική δραστηριότητα που ξεκίνησε τότε η Iryna Rondyak), είχε 661 ακίνητα προς πώληση στις 15 Οκτωβρίου 2026, σε αγγελίες που δημοσιεύονται σε έξι γλώσσες (ελληνικά, αγγλικά, ρωσικά, εβραϊκά, κινεζικά και αραβικά). Επιλέγει από τις αγγελίες της όσα ακίνητα ταιριάζουν στις ανάγκες σας, τα επισκέπτεται για λογαριασμό αγοραστών που δεν μπορούν να ταξιδέψουν και τους ενημερώνει, διαπραγματεύεται και συντονίζει τον δικηγόρο, τον μηχανικό και τον συμβολαιογράφο ως το συμβόλαιο. Για να ξεκινήσετε, γράψτε στη Greca House τον προϋπολογισμό σας, τις περιοχές που σας ενδιαφέρουν, το είδος του σπιτιού που ζητάτε και πότε περίπου θα θέλατε να αγοράσετε.