Ζητούμενες τιμές ανά γειτονιά της Αθήνας και πώς διαβάζονται

Τι μετρά ο αριθμός

Ο αριθμός πάνω στον οποίο στηρίζεται η έρευνα της Greca House για την Αθήνα διατυπώνεται εύκολα και, παρ' όλα αυτά, παρερμηνεύεται εξίσου εύκολα. Για κάθε διαμέρισμα 20 τ.μ. και άνω που είχε προς πώληση το γραφείο στην ευρύτερη Αθήνα την 1η Οκτωβρίου 2026 (στο κέντρο, στα προάστια και στον Πειραιά), η ζητούμενη τιμή διαιρείται με το δηλωμένο εμβαδόν, και η μεσαία τιμή κάθε γειτονιάς δίνεται ως διάμεσος, μαζί με το μεσαίο μισό των αγγελιών (το εύρος ανάμεσα στο 25ο και το 75ο εκατοστημόριο, μέσα στο οποίο βρίσκεται η μισή προσφορά).

Πρόκειται για ζητούμενη τιμή, και η σελίδα μεθοδολογίας γράφει καθαρά ότι δεν είναι αυτό που πληρώνει ο αγοραστής ούτε περιλαμβάνει τη διαπραγμάτευση. Ούτε αφορά ολόκληρη την αγορά, αφού το δείγμα είναι το χαρτοφυλάκιο ενός γραφείου (197 διαμερίσματα στην ευρύτερη Αθήνα, από τις 676 δημόσιες αγγελίες του σε όλη την Ελλάδα εκείνη την ημέρα), και η ίδια σελίδα προσθέτει ότι οι αριθμοί δεν είναι τιμές συναλλαγών, πρόβλεψη, εκτίμηση απόδοσης ή εκτίμηση αξίας.

Δίπλα στον πίνακά της, η έρευνα παραθέτει έναν εξωτερικό αριθμό, τον Δείκτη Τιμών Spitogatos, που κατά την Greca House είναι η μέση ζητούμενη τιμή όλων των αγγελιών της πύλης, ένα διαφορετικό μέγεθος που δεν διαιρείται ποτέ με το δικό της. Από την πλευρά της, η Τράπεζα της Ελλάδος καταρτίζει τους δείκτες τιμών οικιστικών ακινήτων από τις εκτιμήσεις αξίας των τραπεζών, που της διαβιβάζουν όλα τα πιστωτικά ιδρύματα που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα, οπότε οι τρεις αριθμοί απαντούν σε διαφορετικά ερωτήματα και κανείς τους δεν καταγράφει τι πλήρωσαν τελικά οι αγοραστές.

Έξι αγγελίες, τέσσερις ή καμία

Ο κανόνας που διαμορφώνει τον πίνακα είναι ένα όριο: μια γειτονιά εμφανίζεται με έξι ή περισσότερες αγγελίες, αναφέρεται ως ενδεικτική με τέσσερις ή πέντε και παραλείπεται κάτω από τέσσερις. Την 1η Οκτωβρίου 2026 πέρασαν το όριο δώδεκα γειτονιές, ενώ η Νέα Ιωνία (4.103 ευρώ ανά τ.μ.) και το Γκύζη - Πεδίον Άρεως (3.071), που είχαν από τέσσερις αγγελίες, μετρούν μόνο ως ενδεικτικές, και άλλες 31 γειτονιές, με 48 διαμερίσματα συνολικά, είχαν πολύ λίγες αγγελίες για να περιγραφούν.

Το πλήθος των αγγελιών αξίζει την ίδια προσοχή με την τιμή δίπλα του. Τα Ιλίσια και η Αγία Παρασκευή έχουν από έξι ακριβώς αγγελίες, όσες χρειάζονται για να μπουν στον πίνακα, ενώ το Μαρούσι έχει 31, και μια διάμεσος που στηρίζεται σε έξι διαμερίσματα μπορεί να μετακινηθεί αισθητά όταν πουληθεί ένα από αυτά ή προστεθεί μια νέα αγγελία. Όπως εξηγεί η σελίδα μεθοδολογίας, χρησιμοποιούνται διάμεσοι ώστε μία ασυνήθιστη αγγελία να μη μετακινεί τον αριθμό· σε μια ομάδα έξι αγγελιών, ωστόσο, δύο ασυνήθιστες είναι ήδη το ένα τρίτο της.

Ο πίνακας της 1ης Οκτωβρίου 2026

Στο σύνολο των 197 διαμερισμάτων η διάμεση ζητούμενη τιμή ήταν 3.667 ευρώ ανά τ.μ., με μεσαίο μισό από 2.944 έως 5.319, και οι δώδεκα γειτονιές του πίνακα κατατάσσονται ως εξής (διάμεσος σε ευρώ ανά τ.μ., αγγελίες, μεσαίο μισό).

• Κολωνάκι - Λυκαβηττός, 7.391, 21 αγγελίες (μεσαίο μισό 5.776 έως 8.000)
• Κουκάκι - Μακρυγιάννη, 5.968, 8 αγγελίες (μεσαίο μισό 5.065 έως 6.519)
• Κέντρο Αθήνας (αγγελίες χωρίς όνομα συνοικίας), 5.926, 7 αγγελίες (μεσαίο μισό 3.531 έως 7.250)
• Μετς - Καλλιμάρμαρο, 4.310, 9 αγγελίες (μεσαίο μισό 3.300 έως 5.833)
• Ιλίσια, 3.609, 6 αγγελίες (μεσαίο μισό 3.277 έως 4.380)
• Παγκράτι, 3.565, 12 αγγελίες (μεσαίο μισό 2.984 έως 4.393)
• Κηφισιά, 3.416, 7 αγγελίες (μεσαίο μισό 2.887 έως 3.971)
• Εξάρχεια - Νεάπολη, 3.241, 12 αγγελίες (μεσαίο μισό 2.955 έως 3.554)
• Μαρούσι, 3.163, 31 αγγελίες (μεσαίο μισό 2.904 έως 3.856)
• Αγία Παρασκευή, 3.141, 6 αγγελίες (μεσαίο μισό 2.962 έως 3.747)
• Κυψέλη, 2.704, 10 αγγελίες (μεσαίο μισό 2.344 έως 2.995)
• Αμπελόκηποι - Πεντάγωνο, 2.690, 12 αγγελίες (μεσαίο μισό 2.386 έως 4.142)

Η υψηλότερη διάμεση τιμή του πίνακα είναι 2,7 φορές η χαμηλότερη, όπως σημειώνει η ίδια η έρευνα. Στην ομάδα των Εξαρχείων και της Νεάπολης το εύρος είναι το στενότερο σε σχέση με τη διάμεσο, άρα οι αγγελίες της μοιάζουν περισσότερο μεταξύ τους, ενώ στους Αμπελοκήπους και στο Πεντάγωνο, την ομάδα με τη χαμηλότερη διάμεσο των δώδεκα, το μεσαίο μισό φτάνει τα 4.142, και η έρευνα διαβάζει ένα μεγάλο εύρος ως ένδειξη ότι η γειτονιά συνδυάζει πολύ διαφορετικά κτίρια.

Για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, το μεσαίο μισό είναι μάλλον το καλύτερο μέτρο σύγκρισης: ένα διαμέρισμα με τιμή ανά τ.μ. μέσα σε αυτό ζητά περίπου όσα ζητά το μεσαίο μισό των αγγελιών του γραφείου στη γειτονιά, ενώ ένα που ζητά αισθητά περισσότερα χρειάζεται έναν λόγο (θέα, ανελκυστήρα, πρόσφατη ανακαίνιση, ψηλότερο όροφο), για τον οποίο αξίζει να ρωτήσει κανείς στην επίσκεψη.

Πώς χρησιμοποιείται το CSV

Τα δεδομένα του πίνακα διατίθενται σε αρχείο CSV, με μία γραμμή ανά γειτονιά, που περιέχει το όνομά της στα αγγλικά και στα ελληνικά, την περιοχή, τον αριθμό των αγγελιών, τη διάμεσο, το 25ο και το 75ο εκατοστημόριο και την ένδειξη αν η γραμμή δημοσιεύεται κανονικά ή ως ενδεικτική. Η έρευνα επιτρέπει την επαναχρησιμοποίηση του CSV και των πινάκων και γραφημάτων της Greca House βάσει της άδειας Creative Commons Αναφορά 4.0 (CC BY 4.0), αρκεί να αναφέρεται η Greca House και να υπάρχει σύνδεσμος προς την έρευνα, ενώ το υλικό τρίτων που εμφανίζεται δίπλα, όπως ο δείκτης Spitogatos, ανήκει στους εκδότες του.

Όποιος χρησιμοποιεί τους αριθμούς έξω από τη σελίδα καλό είναι να παραθέτει κάθε διάμεσο με την ημερομηνία και τον αριθμό των αγγελιών της, να κρατά τις ενδεικτικές γραμμές χωριστά από τις κανονικές, να αφήνει τη στήλη της περιοχής στη θέση της, ώστε η Κηφισιά και το Μαρούσι να μη διαβάζονται ως κέντρο της Αθήνας, και να μη διαιρεί τον αριθμό μιας πηγής με τον αριθμό μιας άλλης. Επιπλέον, ένα μεμονωμένο στιγμιότυπο δεν λέει τίποτα για την κατεύθυνση των τιμών.

Γιατί αξίζουν οι αριθμοί ενός μεσιτικού γραφείου

Οι ζητούμενες τιμές ορίζονται στις αγγελίες, με έναν πωλητή και έναν μεσίτη κάθε φορά, οπότε ένα γραφείο που δημοσιεύει τις ζητούμενες τιμές του δικού του χαρτοφυλακίου, με φανερούς τους υπολογισμούς, δίνει στους αγοραστές κάτι που μπορούν να ελέγξουν, αντί να το πάρουν τοις μετρητοίς. Η Greca House, το αθηναϊκό μεσιτικό γραφείο μέσω του οποίου συνεχίζεται η μεσιτική δραστηριότητα που ξεκίνησε η Iryna Rondyak το 2008, το κάνει στις σελίδες της έρευνάς της, με το μέγεθος του δείγματος δίπλα σε κάθε αριθμό, ένα κατώτατο όριο τεσσάρων αγγελιών, κάτω από το οποίο δεν δημοσιεύει τίποτα, χρονολογημένα στιγμιότυπα που διατηρούνται αμετάβλητα, μια σελίδα μεθοδολογίας που λέει τι δεν είναι οι αριθμοί και έναν εξωτερικό δείκτη τοποθετημένο δίπλα στον δικό της, χωρίς ποτέ να αναμειγνύεται μαζί του.

Οι ίδιες συνήθειες φαίνεται να διατρέχουν και τον τρόπο που δουλεύει το γραφείο. Η έρευνα δημοσιεύεται σε έξι γλώσσες (ελληνικά, αγγλικά, ρωσικά, εβραϊκά, κινεζικά και αραβικά), το γραφείο έχει στις αγγελίες του κατοικίες, επαγγελματικά κτίρια, ξενοδοχεία και οικόπεδα σε όλη την Ελλάδα και δίνει στους ιδιοκτήτες γραπτή μεσιτική εκτίμηση, διευκρινίζοντας ότι δεν πρόκειται για πιστοποιημένη εκτίμηση για τράπεζα, δικαστήριο ή εφορία. Στη σελίδα παρουσίασής της η Greca House γράφει ότι ενημερώνει με σαφήνεια τους αγοραστές όταν δεν διαθέτει ακίνητο που να ανταποκρίνεται σε όσα ζητούν, κάτι που ίσως είναι το όριο των έξι αγγελιών εφαρμοσμένο σε μια μεμονωμένη αναζήτηση.

Αν σκέφτεστε ένα διαμέρισμα σε κάποια από αυτές τις γειτονιές, διαβάστε πρώτα πώς υπολογίζει η Greca House τους αριθμούς και έπειτα τον ίδιο τον πίνακα των γειτονιών, που οδηγεί και στις αγγελίες του γραφείου.