Η Golden Visa μέσω ακινήτου: τα όρια σήμερα

Τα όρια ανά περιοχή

Η άδεια διαμονής για επενδυτές σε ακίνητα (η λεγόμενη Golden Visa, άδεια τύπου «Β.5») στηρίζεται στο άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης (ν. 5038/2023) και χορηγείται για πέντε χρόνια, με δυνατότητα ανανέωσης όσο ο επενδυτής διατηρεί το ακίνητο, χωρίς όμως να δίνει δικαίωμα εργασίας. Το άρθρο αυτό αντικαταστάθηκε από το άρθρο 64 του ν. 5100/2024, με ισχύ από τις 5 Απριλίου 2024, και η ελάχιστη αξία κτήσης εξαρτάται πλέον από το πού βρίσκεται το ακίνητο:

• 800.000 ευρώ σε ολόκληρη την Περιφέρεια Αττικής, στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, στις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας (Σαντορίνη) και σε κάθε νησί με περισσότερους από 3.100 κατοίκους κατά την τελευταία απογραφή
• 400.000 ευρώ στην υπόλοιπη χώρα
• 250.000 ευρώ μόνο σε δύο εξαιρετικές περιπτώσεις, για κατοικία που προκύπτει από αλλαγή χρήσης και για διατηρητέο προς αποκατάσταση

Η Αττική νοείται ως ενιαία περιφέρεια, οπότε ο Πειραιάς, τα ανατολικά προάστια και η ακτή ως το Σούνιο ανήκουν στην υψηλότερη κατηγορία ακριβώς όπως και το Κολωνάκι. Για τα νησιά κρίνει η τελευταία απογραφή, και καθώς η εγκύκλιος της Γενικής Γραμματείας Μεταναστευτικής Πολιτικής (21 Απριλίου 2026) δεν απαριθμεί νησιά, ο πληθυσμός του συγκεκριμένου νησιού είναι μάλλον το πρώτο που αξίζει να ελεγχθεί. Επιπλέον, σε κάθε κατηγορία η επένδυση πρέπει να αφορά ένα μόνο ακίνητο, οπότε μικρά διαμερίσματα δεν μπορούν να αθροιστούν για να φτάσουν το όριο.

Ένα ακίνητο, τουλάχιστον 120 τ.μ.

Στις δύο βασικές κατηγορίες ο νόμος ορίζει επιπλέον ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τ.μ. για δομημένο ακίνητο ή ακίνητο με οικοδομική άδεια (για οικόπεδο χωρίς άδεια δεν προβλέπεται ελάχιστο εμβαδόν). Αποθήκες και θέσεις στάθμευσης προσμετρώνται στο τίμημα όταν αγοράζονται μαζί με την κατοικία, με το ίδιο συμβόλαιο και στο ίδιο κτίριο, ποτέ όμως στα 120 τ.μ. Το παράδειγμα της ίδιας της εγκυκλίου είναι αρκετά αυστηρό, αφού διαμέρισμα 118 τ.μ. στην Αττική, αξίας 1.000.000 ευρώ, μαζί με θέση στάθμευσης 12 τ.μ. και αποθήκη 8 τ.μ., δεν πληροί τις προϋποθέσεις.

Όταν δύο επενδυτές αγοράζουν από κοινού ένα ακίνητο, το μερίδιο του καθενός πρέπει να φτάνει μόνο του το όριο, ενώ τα 120 τ.μ. υπολογίζονται για το ακίνητο συνολικά. Οι σύζυγοι ή όσοι έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, αντίθετα, χρειάζονται μία μόνο επένδυση.

Οι δύο διαδρομές των 250.000 ευρώ

Το χαμηλότερο όριο διατηρείται σε δύο στενές περιπτώσεις, χωρίς ελάχιστη επιφάνεια σε καμία από τις δύο. Η πρώτη αφορά ακίνητο του οποίου οι κύριοι χώροι περνούν από οποιαδήποτε άλλη χρήση (κατάστημα ή γραφείο, στα παραδείγματα της εγκυκλίου) σε χρήση κατοικίας, με την προϋπόθεση ότι η αλλαγή ολοκληρώθηκε από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά, πριν από την υποβολή της αίτησης. Ένα πρώην βιομηχανικό κτίριο εντάσσεται μόνο αν δεν λειτούργησε σε αυτό βιομηχανία τουλάχιστον τα πέντε τελευταία χρόνια, και η κατοικία που προκύπτει δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιηθεί ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης.

Η δεύτερη αφορά διατηρητέο κτίριο προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή, ή ακίνητο μέσα στο οποίο βρίσκεται διατηρητέο: η αποκατάσταση πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την πρώτη ανανέωση, μια μεταβίβαση πριν από την ολοκλήρωσή της είναι άκυρη, και μια παράβαση μπορεί να στοιχίσει στον επενδυτή την άδεια και πρόστιμο 150.000 ευρώ. Σύμφωνα με την εγκύκλιο, κάθε εξαίρεση χρησιμοποιείται άπαξ για το ίδιο ακίνητο, οπότε ένα διαμέρισμα από αλλαγή χρήσης που μεταπωλείται σε δεύτερο πολίτη τρίτης χώρας υπάγεται πια στα βασικά όρια.

Η μίσθωση του ακινήτου

Ένα ακίνητο που αποκτάται για τη χορήγηση ή την ανανέωση της άδειας δεν επιτρέπεται να εκμισθώνεται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού ούτε να υπεκμισθώνεται, και η παράβαση μπορεί να επιφέρει ανάκληση της άδειας και πρόστιμο 50.000 ευρώ. Την απαγόρευση η εγκύκλιος την ερμηνεύει στενά, με τον ορισμό του ν. 4446/2016 (μίσθωση κάτω των 60 ημερών, χωρίς άλλες υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα), οπότε οι μακροχρόνιες μισθώσεις επιτρέπονται, ενώ τα ακίνητα που αποκτήθηκαν με τους προηγούμενους κανόνες ή μέσα στη μεταβατική περίοδο δεν θίγονται. Τίποτα δεν υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη να εκμισθώσει το ακίνητο, όμως όποιος ελπίζει ότι οι παραθεριστές θα αποπληρώσουν το σπίτι έχει προφανώς διαλέξει λάθος δρόμο.

Τι άλλαξε και τι έχει μόνο ανακοινωθεί

Μετά τον νόμο του 2024 οι αλλαγές αφορούν τις προθεσμίες και τη διαδικασία, όχι τα όρια. Στις 28 Φεβρουαρίου 2025 έληξε η μεταβατική περίοδος (για αγοραστές που είχαν δεσμευτεί με τα παλαιά όρια έως τις 31 Αυγούστου 2024), ή στις 30 Απριλίου 2025 για επένδυση σε άλλο ακίνητο. Στη συνέχεια η κοινή υπουργική απόφαση 214926/2025 (ΦΕΚ Βʹ 6014 της 11ης Νοεμβρίου 2025) καθόρισε τα δικαιολογητικά και τον τρόπο πιστοποίησης της αλλαγής χρήσης και της αποκατάστασης. Η εγκύκλιος του Απριλίου 2026 έδωσε επίσης οδηγία στις υπηρεσίες να μη ζητούν πλέον πιστοποιητικό βαρών με την αρχική αίτηση.

Δύο ακόμη αλλαγές έχουν ανακοινωθεί αλλά δεν έχουν γίνει νόμος. Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026–2035, που δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως τον Αύγουστο του 2026, προτείνει κατηγορία Golden Visa για χαρτοφυλάκιο κατοικιών που διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση, η οποία θα χρειαστεί δική της νομοθετική ρύθμιση. Στις 6 Σεπτεμβρίου 2026 ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε αύξηση του φόρου μεταβίβασης στο 15 τοις εκατό για αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ. Την επομένη, το κείμενο εξειδίκευσης της κυβέρνησης περιόρισε την αύξηση στις κατοικίες που αγοράζουν φυσικά πρόσωπα από χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, με ορισμένες εξαιρέσεις, και ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έδωσε ως ημερομηνία έναρξης την 1η Ιουλίου 2027. Ως τις 15 Οκτωβρίου 2026 δεν είχε ακολουθήσει νόμος, οπότε ίσχυε ακόμη ο συντελεστής του 3 τοις εκατό, και οι δύο ανακοινώσεις διαβάζονται μάλλον καλύτερα ως ένδειξη της κατεύθυνσης.

Ο ρόλος της Greca House

Η Greca House, μεσιτικό γραφείο στην Αθήνα από το 2008 (συνεχίζει τη μεσιτική δραστηριότητα που ξεκίνησε τότε η Iryna Rondyak), επισημαίνει τις αγγελίες που κατατάσσει σε διαδρομή Golden Visa μέσω ακινήτου, και στις 15 Οκτωβρίου 2026 η επισήμανση υπήρχε σε 91 από τα ακίνητά της προς πώληση. Η επισήμανση είναι η κατάταξη του γραφείου για τη διαδρομή του ακινήτου και τίποτα παραπάνω. Η σελίδα της για τη Golden Visa, σε έξι γλώσσες (ελληνικά, αγγλικά, ρωσικά, εβραϊκά, κινεζικά και αραβικά) και με τελευταίο έλεγχο την 1η Οκτωβρίου 2026, χωρίζει το ερώτημα σε τέσσερα σκέλη: αν το ακίνητο ταιριάζει σε μια διαδρομή, αν ο αγοραστής πληροί τις προϋποθέσεις, αν η πληρωμή, ο τίτλος και τα έγγραφα είναι σύμφωνα με τον νόμο και αν η αρμόδια αρχή θα χορηγήσει την άδεια.

Με την ίδια προσοχή χρονολογεί και οριοθετεί την έρευνά της (στιγμιότυπο των ζητούμενων τιμών στις δικές της αγγελίες, δημοσιευμένο μαζί με τη μέθοδο, τα αρχεία δεδομένων και άδεια CC BY 4.0). Στο στιγμιότυπο της 1ης Οκτωβρίου 2026 η ζώνη από 680.000 έως 920.000 ευρώ περιλάμβανε 63 αγγελίες, ανάμεσά τους 12 διαμερίσματα, όλα στην ευρύτερη Αθήνα, με διάμεση επιφάνεια 144 τ.μ. Ο υπολογιστής κόστους αγοράς της προσθέτει τις αμοιβές δικηγόρου και μηχανικού ή τη μεσιτική αμοιβή μόνο από γραπτές προσφορές, ποτέ από ένα υποθετικό ποσοστό. Τα ακίνητα που ακολουθούν είναι ανάμεσα στα 91, και τα υπόλοιπα βρίσκονται σε δική τους σελίδα.

Το αν ένας συγκεκριμένος αγοραστής, με τη δική του αγορά και τον δικό του φάκελο, θα πάρει άδεια είναι νομικό ζήτημα. Ο έλεγχος επιλεξιμότητας, τα δικαιολογητικά και η ίδια η αίτηση χρειάζονται Έλληνα δικηγόρο, με τον οποίο καλό είναι να συνεργαστεί κανείς πριν καταβληθούν χρήματα.