Βραχυχρόνια μίσθωση κατοικίας στην Αθήνα: οι κανόνες το 2026

Εγγραφή του ακινήτου και δήλωση κάθε διαμονής

Κατά την ελληνική νομοθεσία, βραχυχρόνια μίσθωση είναι η μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου για έως και 59 ημέρες, χωρίς άλλη παροχή πέρα από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα, είτε η κράτηση γίνεται μέσω πλατφόρμας είτε όχι. Το όριο των 59 ημερών, όπως διευκρινίζει η ΑΑΔΕ, αφορά κάθε μίσθωση χωριστά και όχι το σύνολο του έτους.

Κάθε ακίνητο πρέπει να καταχωριστεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, και ο αριθμός που λαμβάνει (ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου ή ΑΜΑ) πρέπει να αναγράφεται σε κάθε αγγελία και σε κάθε άλλο μέσο προβολής. Την εγγραφή την κάνει ο ιδιοκτήτης, ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής (τρίτος μόνο σε περιπτώσεις που ορίζονται περιοριστικά, όπως ο εκτελεστής διαθήκης), και ο αλλοδαπός ιδιοκτήτης χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ για να δηλώσει το μίσθωμα.

Κάθε διαμονή δηλώνεται στη συνέχεια έως την 20ή του μήνα που ακολουθεί την αναχώρηση του επισκέπτη, και οι δηλώσεις μπορούν να τροποποιηθούν έως τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της φορολογικής δήλωσης (σελίδα της ΑΑΔΕ για τη βραχυχρόνια μίσθωση). Το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση αφορά κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια, όπως και τα ξενοδοχεία και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια.

Πώς φορολογείται το εισόδημα

Η φορολογία εξαρτάται από τον αριθμό των ακινήτων και από το ποιος είναι ο εκμισθωτής, όπως εξήγησε η ΑΑΔΕ στην εγκύκλιο Ε.2024/2024 της 9ης Απριλίου 2024. Το φυσικό πρόσωπο που μισθώνει έως δύο ακίνητα δηλώνει το μίσθωμα ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία (και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα) και δεν χρεώνει ΦΠΑ. Από το φορολογικό έτος 2026 το εισόδημα αυτό φορολογείται με 15 τοις εκατό έως τις 12.000 ευρώ, 25 τοις εκατό έως τις 24.000, 35 τοις εκατό έως τις 36.000 και 45 τοις εκατό για ό,τι υπερβαίνει το ποσό αυτό (ν. 5246/2025).

Με τρίτο ακίνητο η μίσθωση γίνεται επιχειρηματική δραστηριότητα, με ΦΠΑ 13 τοις εκατό σε όλα τα ακίνητα, μαζί και στα δύο πρώτα, και η εταιρεία θεωρείται επιχείρηση από το πρώτο της ακίνητο. Όποιος παρέχει υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα λειτουργεί, κατά την ΑΑΔΕ, τουριστικό κατάλυμα, δηλαδή επιχείρηση για την οποία χρειάζονται έναρξη δραστηριότητας και χωριστή γνωστοποίηση. Οι συνιδιοκτήτες, από την άλλη πλευρά, κρίνονται ο καθένας χωριστά, οπότε δύο άνθρωποι που έχουν από κοινού ένα διαμέρισμα μπορεί κάλλιστα να ανήκουν σε διαφορετική κατηγορία, κάτι που προφανώς αξίζει να το εξετάσει λογιστής.

Ασφάλεια και ασφάλιση από τον Οκτώβριο του 2025

Από την 1η Οκτωβρίου 2025 κάθε ακίνητο με ΑΜΑ πρέπει επιπλέον να πληροί τις ελάχιστες προδιαγραφές του ν. 5170/2025, όπως τις αναλύει εγκύκλιος του Υπουργείου Τουρισμού της 19ης Σεπτεμβρίου 2025. Τα υπνοδωμάτια πρέπει να έχουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό (ο κλιματισμός δεν απαιτείται σε υψόμετρο 600 μέτρων και άνω), και ο ιδιοκτήτης χρειάζεται, μεταξύ άλλων:

• ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης από αδειοδοτημένη ασφαλιστική εταιρεία
• υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη που βεβαιώνει ότι υπάρχει ρελέ διαρροής
• πυροσβεστήρα τουλάχιστον 6 κιλών ανά 100 τ.μ. και ανιχνευτές καπνού στην οροφή των υπνοδωματίων και της κουζίνας
• φωτισμό ασφαλείας στις εξόδους, σήμανση διαφυγής και κατάλογο με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης
• πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, καθώς και φαρμακείο πρώτων βοηθειών με επιγραφή στα ελληνικά και στα αγγλικά

Τους ελέγχους τους κάνουν υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού, ενδεχομένως σε μικτά κλιμάκια με την ΑΑΔΕ, με ενημέρωση τουλάχιστον δέκα ημέρες νωρίτερα. Αν το ακίνητο δεν πληροί τις προδιαγραφές, όποιος το έχει εγγράψει πληρώνει πρόστιμο 5.000 ευρώ, το διπλάσιο αν νέος έλεγχος μέσα σε έναν χρόνο από το πρόστιμο βρει ξανά παράβαση και το τετραπλάσιο για κάθε επόμενη όμοια παράβαση.

Το πάγωμα στο κέντρο της Αθήνας και στη Θεσσαλονίκη

Από την 1η Ιανουαρίου 2025 δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή στο μητρώο για ακίνητα στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, και κοινή υπουργική απόφαση της 12ης Δεκεμβρίου 2025 παρέτεινε την απαγόρευση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Ο ν. 5313/2026 (25 Ιουνίου 2026) πρόσθεσε την Αʹ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, από την 1η Ιουλίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, και επέτρεψε να παραταθούν και οι δύο απαγορεύσεις πέρα από το 2026 με κοινή υπουργική απόφαση. Οι οδηγοί μας για την Πλάκα, τα Εξάρχεια, το Κουκάκι και το Παγκράτι τοποθετούν τις γειτονιές αυτές μέσα στη ζώνη.

Η βραχυχρόνια μίσθωση σε μία από τις δύο ζώνες χωρίς εγγραφή επισύρει πρόστιμο ίσο με το μισό του εισοδήματος που αποκτήθηκε από την έναρξη της απαγόρευσης, με κατώτατο όριο τις 20.000 ευρώ, ενώ νέα παράβαση μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος κοστίζει όλα τα μισθώματα που εισπράχθηκαν στο μεταξύ, με κατώτατο όριο τις 40.000 ευρώ. Επιπλέον, ένα εγγεγραμμένο ακίνητο των δύο ζωνών που μεταβιβάζεται εν ζωή, με πώληση, δωρεά ή με άλλον τρόπο, διαγράφεται από το μητρώο και δεν μπορεί να επανεγγραφεί όσο ισχύει ο περιορισμός, οπότε ο αγοραστής δεν μπορεί να υπολογίζει στον ΑΜΑ του πωλητή (ο νόμος δεν αναφέρει την κληρονομική διαδοχή).

Για το 2027, η εξειδίκευση των μέτρων της 90ής ΔΕΘ, που δημοσίευσε η κυβέρνηση στις 7 Σεπτεμβρίου 2026, περιλαμβάνει τον περιορισμό και για το 2027, ανάμεσα όμως στα νέα μέτρα που δεν έχουν ακόμη θεσμοθετηθεί, και ως τις 15 Οκτωβρίου 2026 δεν βρήκαμε απόφαση ή ΦΕΚ που να τον θεσπίζει. Μέχρι να δημοσιευθεί, η 31η Δεκεμβρίου 2026 παραμένει η μόνη καταληκτική ημερομηνία σε ισχύ.

Ο ρόλος μιας εταιρείας διαχείρισης

Μια εταιρεία διαχείρισης όπως η Code Athena αναλαμβάνει τη δουλειά γύρω από τους επισκέπτες, ενώ η εγγραφή και η δήλωση κάθε διαμονής μένουν σε όποιον έχει τον ΑΜΑ (συνήθως στον ιδιοκτήτη). Όπως εξηγεί η σελίδα μας για ιδιοκτήτες, η δουλειά αυτή περιλαμβάνει την προβολή και τη φωτογράφιση, την επικοινωνία με τους επισκέπτες, το check-in και το check-out, την καθαριότητα, τις επισκευές και τον έλεγχο πριν και μετά από κάθε διαμονή.

Αν το σπίτι χρειάζεται πρώτα έπιπλα ή ανακαίνιση, μπορούμε να βοηθήσουμε ώστε να φτάσει στο απαιτούμενο επίπεδο, αν και την ασφάλιση και τις βεβαιώσεις τις εκδίδουν η ασφαλιστική εταιρεία και οι αρμόδιοι επαγγελματίες. Μπορούμε επίσης να σας εξηγήσουμε τις εγγραφές και τις δηλώσεις που περιγράψαμε, ως γενική ενημέρωση και όχι ως νομική ή φορολογική συμβουλή, ενώ οι ερωτήσεις που μας κάνουν συχνότερα οι ιδιοκτήτες απαντώνται στις Συχνές ερωτήσεις. Αν σκέφτεστε να μισθώσετε το δικό σας σπίτι, γράψτε μας στο info@codeathena.com πού βρίσκεται, τι τύπος ακινήτου είναι και πόσο μεγάλο.

Για περαιτέρω ανάγνωση

Η Greca House, το αθηναϊκό μεσιτικό γραφείο που ξεκίνησε το 2008 ως η μεσιτική δραστηριότητα της Iryna Rondyak, δημοσιεύει οδηγό για τη φορολογική αντιμετώπιση και τον περιορισμό των εγγραφών στην Αθήνα, με τελευταίο έλεγχο στις 26 Ιουλίου 2026 και συνδέσμους προς τις επίσημες πηγές. Εστιάζει στη φορολογία και στα τρία διαμερίσματα της Αθήνας, και γι' αυτό διαβάζεται καλά δίπλα σε αυτό το κείμενο.

Για ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό, και ανάμεσά τους για όσους στρέφονται στη μακροχρόνια μίσθωση εκεί όπου η βραχυχρόνια τούς είναι πια κλειστή, η Greca House οργανώνει κατόπιν συμφωνίας τοπική υποστήριξη για το ακίνητο (επισκέψεις ελέγχου, επισκευές, λογαριασμούς και επιστολές στα ελληνικά, μακροχρόνιους ενοικιαστές), ξεκινώντας με μια επίσκεψη και ένα γραπτό εύρος εργασιών. Δημοσιεύει τις αγγελίες της σε έξι γλώσσες (ελληνικά, αγγλικά, ρωσικά, εβραϊκά, κινεζικά και αραβικά), στηρίζει τις έρευνές της για τις ζητούμενες τιμές στις δικές της αγγελίες, με το μέγεθος του δείγματος δίπλα σε κάθε αριθμό, και, όπως κι εμείς, αφήνει τις νομικές και φορολογικές συμβουλές στον δικηγόρο και τον λογιστή κάθε υπόθεσης.